Direito dos consumidores na Compra e Venda de Bens Imóveis

Impacto do novo regime dos direitos dos consumidores no âmbito do Contrato de Compra e Venda de Bens Imóveis

O Decreto-Lei n.º 84/2021, de 18 de outubro (adiante designado por “Decreto-Lei”) transpôs para o ordenamento jurídico português a Diretiva (EU) 2019/771 que visa contribuir para o bom funcionamento do mercado interno, garantindo uma elevada proteção dos consumidores e a Diretiva (UE) 2019/770 que visa alterar aspetos relacionados com o fornecimento de conteúdos e serviços digitais.

Visamos neste artigo sublinhar qual o impacto do novo regime legal aplicável à defesa dos consumidores no âmbito da compra e venda de bens imóveis. Assim, o Decreto-Lei aplicar-se-á sempre que o vendedor seja um profissional e o comprador um consumidor na compra e venda de bens imóveis que se encontram definidos no diploma como “prédios urbanos para fins habitacionais, entendendo-se como tal qualquer edifício incorporado no solo, com os terrenos que lhe sirvam de logradouro, sendo parte integrante toda a coisa móvel ligada materialmente ao prédio com carácter de permanência”.

Deste modo, o Decreto-Lei veio alargar o prazo de garantia legal para 10 (dez) anos, ou seja, o vendedor/profissional ficará vinculado perante o consumidor no que respeita aos defeitos dos elementos construtivos estruturais do imóvel vendido durante o referido prazo, mantendo-se inalterável o prazo de 5 (cinco) anos para as restantes desconformidades do imóvel.

Relativamente ao ónus da prova, cabe ao vendedor/profissional provar que a eventual invocação pelo comprador de uma “falta de conformidade” do bem imóvel dentro do prazo de garantia não existiu, sob pena de se presumir que a falta de conformidade existia aquando da entrega do imóvel.

A título exemplificativo, presume-se que os bens imóveis não se encontram conformes quando (i) a descrição dos bens imóveis feita pelos profissionais não seja conforme com a realidade física do imóvel ou não possuam as qualidades que o profissional apresentou ao consumidor como modelo; e (ii) não sejam adequados às utilizações habitualmente dadas aos bens do mesmo tipo.

Face ao exposto, resulta a eliminação de prazo para que o consumidor/comprador denuncie um eventual defeito, possibilitando o Decreto-Lei que o exercício do direito do comprador seja exercido a qualquer momento desde que dentro do prazo de garantia. Uma vez invocado o defeito ou a falta de conformidade do bem imóvel, o comprador/consumidor tem direito a que seja reposto o imóvel, a título gratuito, através de reparação ou substituição do mesmo, ou através da redução do preço ou resolução do contrato, salvo se tal se manifestar impossível ou constituir abuso de direito, nos termos gerais.

Não obstante o prazo para denúncia do defeito poder ser feito a qualquer momento desde que dentro do prazo de garantia, os direitos que assistem ao comprador devem ser realizados no prazo de 3 (três) anos, contados desde a denúncia do defeito, sob pena de caducidade, havendo suspensão do prazo apenas (i) no período entre a comunicação da falta de conformidade ao profissional até à conclusão das operações de reparação ou substituição; e (ii) durante o período temporal em que durar a tentativa de resolução extrajudicial do conflito de consumo que opõe o consumidor ao profissional.

As matérias supra enunciadas, incluídas no Decreto-Lei, aplicam-se aos contratos celebrados a partir de 1 de janeiro de 2022, data da entrada em vigor do diploma legal.