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Droit des consommateurs en matière d’achat et de vente de biens immobiliers

15 décembre, 2021

Impact du nouveau régime des droits des consommateurs dans le cadre du contrat d’achat et de vente de biens immobiliers

Le décret-loi n° 84/2021 du 18 octobre (ci-après dénommé  » décret-loi « ) a transposé en droit portugais la directive (UE) 2019/771 qui vise au bon fonctionnement du marché intérieur en assurant un niveau élevé de protection des consommateurs et la directive (UE) 2019/770 qui vise à modifier les aspects liés aux contenus et services numériques.

Dans cet article, nous souhaitons mettre en évidence l’impact du nouveau régime juridique applicable à la protection des consommateurs dans le cadre de l’achat et de la vente de biens immobiliers. Ainsi, le décret-loi s’appliquera lorsque le vendeur est un professionnel et l’acheteur un consommateur dans le cadre de l’achat et de la vente de biens immobiliers, qui sont définis dans le décret-loi comme « les bâtiments urbains à usage d’habitation, c’est-à-dire tout bâtiment incorporé au sol, avec le terrain qui lui sert d’arrière-cour, et tout élément mobilier lié matériellement au bâtiment à titre permanent ».

Par conséquent, le décret-loi a étendu la période de garantie légale à 10 (dix) ans, c’est-à-dire que le vendeur/professionnel sera lié au consommateur en ce qui concerne les défauts des éléments structurels de construction du bien vendu pendant ladite période, la période de 5 (cinq) ans restant inchangée pour les autres non-conformités du bien.

En ce qui concerne la charge de la preuve, il appartient au vendeur/professionnel de prouver que l’éventuelle invocation par l’acheteur d’un « défaut de conformité » du bien pendant la période de garantie n’a pas existé, sinon il sera présumé que le défaut de conformité existait au moment de la livraison du bien.

A titre d’exemple, un bien immobilier sera présumé non conforme lorsque (i) la description du bien immobilier faite par le professionnel ne correspond pas à la réalité physique du bien ou n’a pas les qualités que le professionnel a présentées au consommateur comme modèle ; et (ii) il n’est pas convenable aux fins auxquelles les biens du même type sont habituellement utilisés.

À la lumière de ce qui précède, l’élimination du délai dans lequel le consommateur/acheteur doit signaler un éventuel défaut a pour conséquence que le décret-loi permet l’exercice du droit de l’acheteur à tout moment, à condition que ce soit pendant la période de garantie. Une fois le défaut ou le manque de conformité du bien invoqué, l’acheteur/consommateur a le droit d’obtenir la remise en état du bien, sans frais, par réparation ou remplacement de celui-ci, ou par réduction du prix ou résiliation du contrat, sauf si cela s’avère impossible ou constitue un abus de droit, selon les conditions générales.

Même si le délai de dénonciation du défaut peut être effectué à tout moment pendant la période de garantie, les droits de l’acheteur doivent être exercés dans un délai de 3 (trois) ans, à compter de la dénonciation du défaut, sous peine de déchéance. Le délai n’est suspendu que (i) pendant la période comprise entre la communication du défaut de conformité au professionnel et la conclusion des opérations de réparation ou de remplacement ; et (ii) pendant le délai pendant lequel persiste la tentative de règlement extrajudiciaire du litige de consommation opposant le consommateur au professionnel.

Les éléments ci-dessus mentionnés, inclus dans le décret-loi, s’appliquent aux contrats réalisés à partir du 1er janvier 2022, date d’entrée en vigueur du décret-loi.

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