Mesures applicables au Marché du Logement Portugais

Le logement est un sujet dont on parle depuis plusieurs années, qu’il s’agisse de la location ou de l’achat d’un bien immobilier. Les prix grimpent, les salaires ne couvrent pas les dépenses et, malgré cela, il n’y a pas de propriétés à louer. Le gouvernement portugais a donc proposé le programme « Plus de Logement » qui promet d’apporter des solutions.

Ce programme a pour but d’augmenter l’offre de biens immobiliers pour le logement, en mettant à disposition des biens immobiliers de l’État et en convertissant l’utilisation de biens commerciaux ou de services, tels que des magasins, en logements, étant donné qu’il existe plusieurs biens immobiliers de ce type disponibles. Il s’agit d’une mesure que nous considérons comme très avantageuse, car elle encourage la réhabilitation des propriétés dégradées et abandonnées, ce qui incite à prendre soin et à entretenir des propriétés qui ne sont peut-être pas idéales pour le commerce, en raison de plusieurs facteurs, tels que l’emplacement, mais qui sont idéales pour fournir un logement.

Une autre mesure que le gouvernement a l’intention d’adopter est la simplification des démarches pour obtenir une licence, bien que ce ne soit pas les services publics qui s’en chargent, mais les concepteurs. Ceux-ci devront signer une clause de responsabilité et l’autorisation sera presque automatique. Cela signifie une responsabilité accrue pour eux, puisqu’ils peuvent être tenus responsables de ce qui ne se passe pas comme prévu. Le gouvernement propose également l’application d’intérêts de retard en cas de non-respect des délais pour avoir une licence, considérant que ce retard est parfois significatif.

La troisième mesure consiste à augmenter le nombre de logements sur le marché de la location. L’intention est de le faire en renforçant la confiance des propriétaires, l’État intervenant en tant que locataire qui sous-loue le bien et garantit le paiement après 3 mois de non-paiement, percevant, soutenant ou mettant à la porte le locataire.

Nous commençons donc à nous concentrer sur les mesures qui correspondent le mieux à la crise actuelle du logement et qui feront certainement une différence sur le marché et dans la vie de chacun. L’une d’entre elles est l’exonération des plus-values lorsque le bien est vendu à l’État. Cette mesure est bénéfique pour les deux parties, étant donné que les plus-values sont, en règle générale, prélevées sur 50 % du bénéfice réalisé.

Une autre mesure est la location obligatoire des logements vacants, même si des travaux sont nécessaires, ce qui donnera plus de vie aux localités. Il y a aussi l’incitation au transfert des maisons en logement pour touristes, mais la vérité c’est que le revenu obtenu en logement pour touristes est généralement beaucoup plus élevé que celui obtenu avec un bail annuel, et ce qui est visé par la règle c’est d’obtenir le plus grand bénéfice financier possible. Or, on veut appliquer un taux de 35 % à la base imposable, ce qui compromettra ce gain financier et obligera au passage des logements pour Touristes (AL) en logement résidentiel. Il y a aussi la question du paiement de la plus-value sur l’affectation du bien en logement pour touristes (AL) pour un usage personnel, donc si c’est obligatoire, ce sera une dépense supplémentaire qui n’aidera pas à convaincre les propriétaires.

Le gouvernement a également proposé une exonération fiscale pour les loyers accessibles. C’est l’une des meilleures mesures proposées. Mais encore une fois, étant donné que la plupart des propriétaires veulent un loyer plus élevé, nous devrions réfléchir à l’option qui apporte le plus d’avantages : est-ce le bail accessible, avec des loyers plus bas et une exonération fiscale, ou si nous louons, opter pour une valeur plus élevée qui permettra de compenser l’exonération fiscale et peut-être même d’obtenir plus de bénéfices?!

Ils veulent mettre fin aux Golden Visa, qui présupposent un investissement d’au moins 400 à 500 mille euros, au minimum, dans l’achat d’une propriété. Il n’est pas facile pour un simple citoyen portugais qui gagne le revenu minimum d’acheter une propriété d’une valeur de 250 000 euros, et encore moins de 500 000 euros. Si l’on considère que certains de ces investisseurs achètent des biens et les louent, ou investissent dans le secteur des entreprises, la fin des Golden Visa supprime une tranche considérable de l’économie extérieure portugaise n’ayant pas de lien réel avec la crise du logement que traverse le pays.

Le gouvernement a également l’intention de garantir un loyer équitable dans les nouveaux contrats. Bien qu’il faille s’en réjouir, la vérité est qu’il n’est pas facile de déterminer ce qu’est un « loyer équitable », outre le fait que cela peut éventuellement sacrifier la liberté contractuelle prévue par la loi.

Pour finir, nous avons les institutions bancaires, pour lesquelles le gouvernement souhaite l’exonération des plus-values pour l’amortissement des hypothèques, et aussi, à ce sujet, obliger les banques à offrir un taux fixe et une protection en cas de hausse des taux d’intérêt.

Ainsi se terminent, pour l’essentiel, les mesures présentées par le gouvernement le 16 février, qui seront à nouveau discutées le 30 de ce mois.

Nous sommes d’accord avec certaines, nous n’en comprenons pas d’autres, mais nous espérons que, si ce n’est pas toutes, au moins certaines des mesures pourront faire une différence dans la vie des citoyens résidant au Portugal et que notre pays restera attractif en tant que destination d’investissement et de tourisme.

Nous suivrons ce sujet attentivement et nous publierons à nouveau le droit qui s’y rapporte.

Maître Lúcia Costa

Avocat en formation