Vendre une Propriété avec des Locataires Existants

C’est une activité de plus en plus courante et possible d’un point de vue juridique. Elle est attrayante pour les investisseurs qui recherchent des solutions avec un bénéfice qu’ils peuvent estimer, calculer et recevoir dès le moment de l’achat. Nous avons suivi, d’un point de vue juridique, plusieurs processus d’acquisition de biens dans ce domaine avec des clients nationaux et surtout internationaux.

Le régime juridique de la location urbaine, la loi n° 2/2020 du 31 mars, garantit le droit à la vente à ceux qui sont les propriétaires et les propriétaires légitimes des biens respectifs. Il est important de connaître la formulation la plus actuelle de la loi et de savoir quels sont les devoirs et les droits qui doivent être respectés, par les propriétaires et les locataires.

Existence d’un accord de bail

Le Code civil (CC) prévoit que le contrat de bail urbain doit être présenté sous forme écrite (article 1069, paragraphe 1), mais dans la réalité, ce n’est pas toujours le cas. Lors de l’acquisition d’un bien occupé, il faut analyser l’existence d’un contrat écrit, ainsi que les règles et les clauses qui le régissent et qui devront être respectées par le nouveau propriétaire. Elles peuvent toujours être modifiées, si les deux parties en conviennent et un nouveau contrat est établi, le cas échéant. Ce contrat peut également être résilié, par accord des parties, en raison de son délai de prescription, ou de toute dénonciation spéciale, ou d’autres causes prévues par la loi.

S’il n’existe pas de contrat de bail écrit avec des règles définies, cela ne signifie pas que le locataire actuel n’a pas le droit de continuer à occuper le bien dans les mêmes conditions de logement.

Lorsqu’il n’existe pas de contrat de bail écrit, et que cette lacune n’est pas imputable au locataire, celui-ci peut prouver l’existence du bail par tout moyen admis par la loi, notamment en démontrant que le bien est occupé sans opposition du propriétaire et que les paiements mensuels ont été effectués depuis au moins six mois (article nr 1069, nº 2 du Code civil).

S’il est conclu qu’il n’y a pas de contrat de bail et que la personne qui habite le bien ne paie aucun montant considéré comme un loyer, ou qu’elle vit dans ce bien sans la connaissance et l’acceptation formelles de son ancien propriétaire, alors le nouveau propriétaire peut proposer une Action Civile (procès).

Droit de Préférence

Une autre question impérative à observer dans ce type de business est le droit de préférence.

Le droit de préférence, qui se trouve à l’article 1091 du Code civil, est ce qui permet aux locataires de dire s’ils veulent ou non acheter le bien qu’ils louent, lorsque le propriétaire a l’intention de le vendre. Le propriétaire doit informer de ses intentions et, si cela est dans l’intérêt du locataire, il peut exercer le droit de préférence, se substituant ainsi au tiers intéressé par l’acquisition du bien loué, qui peut être résidentiel ou non résidentiel.

Pour que le locataire puisse exercer ce droit, le bail doit durer au moins deux ans. Ainsi, ce droit de préférence se traduit par l’obligation pour le bailleur de communiquer au locataire le projet de vente et les clauses du contrat d’achat-vente respectif, par lettre recommandée avec accusé de réception. Cette communication doit comprendre les détails de l’opération, le prix, les conditions et modalités de paiement du prix et la date limite d’exercice du droit de préférence. Normalement, ce délai est de 8 jours, étant un droit de préférence légal, le locataire dispose du même délai pour exercer son droit, avant la signature de l’accord définitif d’achat et de vente, à moins qu’il n’y ait un autre délai indiqué, plus court ou plus long, comme le prévoit l’article 416º, nº2 du Code Civil.

Si le locataire n’exerce pas ce droit, il ne se retrouve pas pour autant sans son logement. Ce qui se passe, c’est que le bail est transféré avec la propriété et le nouveau propriétaire assume le rôle de bailleur, en assumant les droits et les obligations découlant de cette nouvelle qualité, comme l’établit l’article 1057 du Code civil.

Si le propriétaire ne respecte pas ses obligations en matière de droit de préférence du locataire, ce dernier peut introduire une Action Civile auprès du tribunal compétent, en vertu de l’article 1410 et suivants du Code Civil, pour faire reconnaître son droit. Idéalement, cette action doit être introduite dans un délai de 6 mois à compter de l’avis donné par le bailleur.

En ce qui concerne ce droit, la loi est la même qu’il s’agisse d’un bail à des fins résidentielles ou non résidentielles. Il n’y a que des changements à ce qui précède dans le cas de bâtiments/unités en pleine propriété (non divisés en propriété horizontale). Dans ces conditions, le bien n’étant pas constitué comme un bien horizontal, il n’est pas obligatoire d’offrir à chaque locataire un droit de préférence dans l’achat de l’immeuble entier. Il est obligatoire, dans le cas du locataire, depuis plus de deux ans, d’une unité autonome, de l’ensemble de l’immeuble ou d’une unité d’un immeuble non constitué en propriété horizontale, uniquement par rapport à la part louée, de définir le pourcentage de la part louée par rapport à l’ensemble de l’immeuble. Dans ces cas, le locataire a un droit de préférence sur la part spécifique de l’immeuble, correspondant à la valeur de chaque unité, pouvant ainsi acheter l’appartement pour le montant proportionnel au montant total de la vente et exercer son droit de préemption ensemble (en copropriété avec d’autres locataires).