IMI – Atualização do valor médio de construção e seu efeito no cálculo do imposto

Uma das principais características da reforma da tributação do património operada em 2003, foi a introdução de uma fórmula objetiva para cálculo do valor patrimonial tributário (VPT).

Com efeito, a referida reforma do sistema de tributação do património tem como maior característica um novo sistema de avaliação do valor patrimonial dos imóveis.

Para esse efeito, e ao contrário do que sucedia com a Contribuição Autárquica, o Legislador analisou quais os elementos objetivos que influenciam a determinação do valor patrimonial de cada prédio. Assim, o VPT deixou de depender de uma avaliação casuística e muitas vezes arbitrária da entidade avaliadora, passando a resultar de uma fórmula objetiva.

O Código do IMI, nos artigos 38.º a 46.º espelha essa mesma análise. Nesses artigos são identificados em concreto, e de forma objetiva, cada um dos elementos relevantes, sendo-lhe atribuída uma expressão numérica, um coeficiente.

Com efeito, o legislador também compreendeu que cada um dos elementos objetivos não influencia de forma idêntica a formação do VPT. Deste modo, foram incluídos coeficientes que evidenciam a capacidade de cada um dos elementos influenciar a formação do valor patrimonial tributário de cada prédio.

Como resulta da Lei, designadamente dos artigos 38.º a 46.º do Código do IMI, o legislador entendeu também que existem circunstâncias que aumentam o valor dos imóveis e outras que reduzem esse mesmo valor. Assim os elementos identificados podem ser “majorativos” ou “diminutivos.”

O elemento base, e que é aplicado de forma indistinta a todo o território nacional, é o valor médio de construção por metro quadrado. Este valor médio de construção é determinado tendo em conta, nomeadamente, os encargos diretos e indiretos suportados na construção do edifício, tais como os relativos a materiais, mão-de-obra, equipamentos, administração, energia, comunicações e outros consumíveis.

Enquanto critério base na determinação do valor dos prédios este índice tem um impacto direto e transversal na avaliação (para efeitos tributários), de todo o conjunto de edificações situadas em território nacional.

Ao longo do tempo o valor médio de construção variou da seguinte forma:
a) 2003 – Portaria n.º 982/2004, de 4 de agosto – € 480,00;
b) 2004 – Portaria n.º 982/2004, de 4 de agosto – € 480,00;
c) 2005 – Portaria n.º 99/2005, de 17 de janeiro – € 490,00
d) 2006 – Portaria n.º 90/2006, de 27 de janeiro – € 492,00
e) 2007 – Portaria n.º 1433-C/2006, de 29 de dezembro – € 492,00
f) 2008 – Portaria n.º 16-A/2008, de 9 de janeiro – € 492,00;
g) 2009 – Portaria n.º 1545/2008, de 31 de dezembro – € 492,00;
h) 2010 – Portaria n.º 1456/2009, de 30 de dezembro – € 482,40
i) 2011 – Portaria n.º 1330/2010, de 31 de dezembro – € 482,40;
j) 2012 – Portaria n.º 307/2011, de 21 de dezembro – € 482,40;
k) 2013 – Portaria n.º 424/2012, 28 de dezembro – € 482,40;
l) 2014 – Portaria n.º 370/2013, de 27 de dezembro – € 482,40;
m) 2015 – Portaria n.º 280/2014, de 29 de dezembro – € 482,40;
n) 2016 – Portaria n.º 419/2015, de 31 de dezembro – 482,40;
o) 2017 – Portaria n.º 345-B/2016, de 30 de dezembro – € 482,40;
p) 2018 – Portaria n.º 397/2017, de 19 de dezembro – € 482,40;
q) 2019 – Portaria n.º 330-A/2018, de 20 de dezembro – € 492,00;
r) 2020 – Portaria n.º 3/2020, de 13 de janeiro – € 492,00;
s) 2021 – Portaria n.º 289/2020, de 17 de dezembro – € 492,00
t) 2022 – Portaria n.º 310/2021, de 20 de dezembro – € 512,00

Da análise da evolução do valor médio de construção verifica-se que, entre 2021 e 2022, existe um aumento de, cerca de, 4%. Este é o maior aumento verificado na história deste imposto. Na verdade, os anteriores maiores aumentos não excederam 2% pelo que o Governo aplicou o maior aumento no valor médio de construção de que há memória.

Assim, em face do aumento concretizado, o valor base de todos os edifícios situados em Portugal, calculado a partir do valor médio de construção, será de € 640,00, contrastando com os atuais € 615,00.
Por tudo o que se deixa indicado, e sem prejuízo do efeito que outros critérios possam ter, designadamente se os coeficientes aplicados à localização não se alterarem, os imóveis terão tendencialmente um acréscimo de 4% no seu VPT, por referência ao ano de 2022.

Assim, aconselha-se a maior prudência nas decisões de pedido de reavaliação dos imóveis dado que da alteração do valor médio de construção resulta um potencial aumento significativo do VPT, que é a base de cálculo do Imposto Municipal sobre Imóveis

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