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Modernisation et simplification des procédures administratives adoptées par l’AIMA, I.P. (Manifestations d’intérêt en attente)

Avec la création de l’Agence pour l’intégration, la migration et l’asile, I.P. (AIMA, I.P.), l’objectif consiste à restructurer le système portugais de contrôle des frontières et de permis de séjour, ce qui a entraîné des modifications législatives et l’adoption de nouvelles procédures permettant aux citoyens étrangers d’obtenir un permis de séjour au Portugal.

Il s’agit donc de moderniser et de simplifier les procédures administratives, dans le but de répondre plus rapidement aux demandes reçues par l’AIMA, et d’établir des exigences qui garantissent une plus grande sécurité en ce qui concerne le séjour des ressortissants étrangers sur le territoire national.

La nouvelle procédure s’appliquera à tous les citoyens étrangers qui auront soumis une manifestation d’intérêt sur le portail SAPA (« Système automatique de pré-nomination ») jusqu’au 30 avril 2023.

Pour cela, l’AIMA enverra aux Demandeurs qui remplissent la condition susmentionnée un mail avec des instructions pour qu’ils puissent changer leur mot de passe sur le portail et ainsi avoir accès à la nouvelle plateforme.

À travers ce portail (SAPA), avec sa nouvelle configuration et ses nouveaux accès, le demandeur devra demander un document unique de perception (DUC), qui indiquera le montant de la taxe à payer, ainsi que les instructions respectives pour le paiement, qui doit être effectué dans les dix jours suivant la date d’émission du DUC.

Si le demandeur ne paie pas le DUC dans le délai prévu par la loi, il sera également averti par courrier à l’adresse indiquée dans le registre des résidents de l’AIMA, I.P. et déclarée dans la manifestation d’intérêt, afin qu’il puisse payer la taxe dans un délai de quinze jours ouvrables.

Dans les 20 jours ouvrables suivant le paiement, l’AIMA enverra au demandeur une proposition de rendez-vous, indiquant la date, l’heure et le lieu.

Avant la date du rendez-vous, l’AIMA enverra les instructions nécessaires au demandeur pour qu’il soumette correctement les documents dûment mis à jour concernant son dossier.

 

Maître Daniela Costa – Avocate

Maître Marta Santos – Avocate Stagiaire

 

Nous comprenons la communication comme l’expression d’une proximité, de manière cohérente. C’est pour cette raison que nous fournissons des informations sur un large éventail de sujets. Pour toute précision, veuillez nous contacter par les canaux habituels et transmettre votre dossier au Service Communication.

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Reconnaissance de signatures sur un contrat préliminaire d’achat et de vente d’un bien immobilier signé entre deux parties

L’un des contrats les plus caractéristiques du droit immobilier est le contrat préliminaire d’achat et de vente de biens immobiliers, qui est particulièrement important lorsque les parties se mettent d’accord sur les conditions de la vente du bien en question.

 

Ce contrat a pour but de définir les conditions et les détails de de la transaction, tels que le prix, le bien en question, les délais, les garanties et la remise des clés (traditio rei)

 

Dans le cas d’une promesse d’achat et de vente d’un bien immobilier, la loi est claire quant aux exigences qui la sous-tendent, notamment en ce qui concerne la mise en œuvre, ce qui signifie que le contrat préliminaire ne sera valable que s’il est dûment signé par les deux parties et que leurs signatures sont reconnues.

 

En ce qui concerne les signatures apposées sur le document, l’article 410 du code civil portugais, qui a succédé au fameux « code Seabra » et qui est entré en vigueur le 1er juin 1967, et dont la disposition en question est apparue plus tard en 1980, stipule ce qui suit au paragraphe 3 :

“(…) 3 – Dans le cas d’une promesse de conclure un contrat à titre onéreux pour la transmission ou la constitution d’un droit réel sur un immeuble, ou une unité autonome de celui-ci, déjà construit, en construction ou à construire, le document visé à l’alinéa précédent doit prévoir que les signatures d’une ou des parties soient reconnues en personne et que l’entité qui procède à cette reconnaissance certifie l’existence de l’autorisation respective d’utilisation ou de construction ; toutefois, la partie qui promet de transmettre ou de constituer le droit ne peut invoquer l’omission de ces conditions que si elle a été causée de manière fautive par l’autre partie. (…)”

 

Il est clair que le législateur a voulu garantir, avec un très haut degré de non équivoque : 1) l’identité et les pouvoirs des signataires et 2) l’existence de documents essentiels à la conclusion de la transaction.

 

L’un des objectifs de cette règle est d’empêcher la construction sans permis d’un bien immobilier à l’insu du promettant acheteur, ou d’empêcher ce que l’on appelle la « construction clandestine”.

 

La non-reconnaissance de signatures a des conséquences juridiques, en l’occurrence l’invalidité (dite mixte), bien qu’il soit possible d’y remédier par la suite en obtenant, par exemple, un permis de construire ou un permis de logement.

 

À cet égard, la jurisprudence est unanime en ce qui concerne l’article 410, paragraphe 3, du code civil, qui “(…) établit une règle impérative visant à protéger, en particulier, la position du promettant acheteur, compte tenu de l’importance des intérêts patrimoniaux en jeu, en imposant la reconnaissance en personne des signatures (dûment authentifiées) dans le texte qui formalise le contrat préliminaire, comme forme de sensibilisation et de prise de conscience, par sa solennité, de l’importance de l’acte et du devoir du souscripteur de prendre au sérieux et avec rigueur toutes les clauses auxquelles il est ainsi lié (et qui, dans la plupart des cas, sont (pré)rédigées et proposées par le promettant vendeur)”.

 

Sur le plan pratique, il est fréquent que les parties se demandent s’il est possible d’introduire une clause excluant cette hypothèse, ce qui les empêcherait par la suite d’invoquer la nullité du contrat, mais il est important de vérifier la validité (et les conséquences) de ce type de clauses.

 

Or, selon la même jurisprudence précitée, “(…) le segment de la norme en question ayant un caractère impératif et d’intérêt public, il n’y a pas lieu d’inclure dans le texte du contrat de promesse une clause, prétendument consensuelle, qui se propose de produire l’effet pratique contradictoire de rendre non obligatoire une formalité que la loi impose formellement. IV – L’affirmation, dans la même clause, qu’une telle invocation de la nullité constituera automatiquement un comportement qualifié d’abus de droit est totalement déraisonnable, dans la mesure où une telle figure juridique, avec une disposition générique, dépend absolument et de manière décisive de l’analyse concrète et au cas par cas de toutes les particularités du comportement de chacune des parties, n’étant pas généralisable, de manière abstraite, sur la base de l’application aveugle de n’importe quelle clause contractuelle. V – Par conséquent, aux termes de l’article 220 du code civil, la clause contractuelle du contrat préliminaire qui stipule le renoncement de toute partie dans le but d’invoquer la nullité prévue à l’article 410, paragraphe 3, du code civil, est considérée nulle. (…)”

 

Toutefois, on considère qu’il y a abus de droit lorsque les parties se passent de la formalité susmentionnée (reconnaissance des signatures), mais acceptent les conditions de l’accord, sans avoir jamais débattu de la validité du contrat au cours des mois qui ont suivi sa signature et uniquement parce que cela leur convient pour certaines raisons.

 

Enfin, il est important de préciser que, malgré les introductions législatives issues du nouveau paquet législatif, appelé SIMPLEX, en matière d’urbanisme, et notamment la suppression de l’obligation de présenter une autorisation d’utilisation lors de la transmission de propriété de bâtiments urbains, l’article 410, paragraphe 3, du code civil reste en vigueur dans les mêmes termes, et aucune adaptation ou exclusion n’a été envisagée.

 

En conséquence, un permis d’utiliser ou de construire doit toujours être présenté pour reconnaître les signatures sur un contrat préliminaire d’achat et de vente d’un bien immobilier.

 

Sofia Távora Seruya, Avocate

 

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VISA PORTUGAIS POUR LES START UP

Le programme portugais de visas pour les jeunes entreprises offre une opportunité unique aux personnes de tous les pays, à l’exception des résidents de l’espace Schengen, qui souhaitent s’installer au Portugal et y développer leur jeune entreprise. Ce programme, géré par l’IAPMEI (Institut d’appui aux petites et moyennes entreprises et à l’innovation) en collaboration avec des incubateurs d’entreprises, permet à un maximum de cinq personnes de présenter une demande en tant qu’équipe, avec la possibilité de prolonger leur séjour de cinq ans et d’obtenir éventuellement la nationalité portugaise à la fin de cette période de résidence. Le processus de candidature est entièrement fait online et simplifié, avec un minimum d’exigences incluant la démonstration d’une idée innovatrice et technologique, la disponibilité financière et un plan d’affaires.

Le Portugal est idéal car il offre une vie relativement peu chère, un climat doux, la sécurité, l’hospitalité des Portugais, des paysages naturels époustouflants et la liberté de voyager dans les pays de l’espace Schengen. De plus, le Portugal autorise la double nationalité et offre l’un des cinq passeports les plus solides au monde, avec un accès sans visa à 186 pays.

Les participants au programme doivent remplir certaines conditions : être âgés de plus de 18 ans, être titulaires d’un diplôme de l’enseignement supérieur ou de qualifications équivalentes, ne pas avoir de casier judiciaire ni de dettes fiscales dans l’UE, et démontrer la viabilité et le potentiel de croissance de leur start-up. L’évaluation du projet est basée sur son innovation, son potentiel de croissance, sa capacité à embaucher des employés qualifiés et son potentiel de développement à l’échelle mondiale.

Pour demander un visa, les demandeurs doivent présenter des documents tels qu’un passeport, une preuve de leur situation financière, un extrait de casier judiciaire, un CV, des diplômes et une description détaillée de la start-up. Le processus de demande est détaillé et peut être complété en anglais ou en portugais.

Dans les lignes directrices pour remplir la demande de visa de start-up, il est stipulé que le projet doit viser un chiffre d’affaires ou une valeur d’actif de 325 000,00 euros et embaucher au moins deux personnes, le tout dans une période de 5 ans. Cependant, il est important de comprendre qu’il ne s’agit pas d’une exigence strictement obligatoire, mais plutôt d’une ligne directrice. Elle permet de filtrer les projets moins prometteurs et les personnes qui ne sont pas adaptées au programme. En d’autres termes, il s’agit du potentiel attendu du projet, et non d’une exigence absolue d’atteindre ce niveau. Essentiellement, cette valeur sert d’indicateur de l’extensibilité et de la viabilité du projet, mais il ne s’agit pas d’une obligation contractuelle imposée aux candidats.

Bien qu’il n’y ait aucune garantie d’approbation, le processus de demande est conçu pour maximiser les chances de succès, avec un taux d’approbation relativement élevé. En outre, les candidats ont la possibilité de corriger les éventuelles lacunes de leur demande avant qu’une décision finale ne soit prise.

Le processus d’obtention d’un permis de séjour est divisé en deux étapes principales : l’approbation de la création d’entreprise par l’IAPMEI et la demande de permis de séjour auprès de l’AIMA (Agence pour la migration, l’intégration et l’asile). Les candidats peuvent choisir de demander un permis de séjour dans leur pays d’origine/de résidence auprès de l’ambassade portugaise compétente ou déjà au Portugal, en fonction de leur situation spécifique.

Une fois leur demande approuvée, les titulaires d’un visa de start-up peuvent prolonger leur permis de séjour jusqu’à cinq ans, à condition qu’ils remplissent les conditions fixées par l’AIMA.

Par ailleurs, le programme offre la possibilité de regrouper la famille du titulaire du visa au Portugal. Toutefois, il est conseillé d’éviter d’inclure des membres de la famille dans l’équipe de la start-up, surtout s’ils portent le même nom de famille.

Le programme portugais de visas pour start-up offre une opportunité unique aux entrepreneurs internationaux qui souhaitent s’établir dans un pays doté d’un environnement favorable aux entreprises et d’une qualité de vie exceptionnelle. Grâce à son approche simplifiée et à ses avantages attrayants, il est devenu un choix populaire pour ceux qui sont à la recherche d’opportunités sur la scène entrepreneuriale européenne.

 

Maître Margarida Vieira Mendes

Avocate

 

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Guichet pour les locataires et les propriétaires Ordonnance 49/2024 du 15 février

La loi sur le logement (loi 56/2023, du 6 octobre) a approuvé des modifications législatives dans le domaine de la location urbaine, le gouvernement proposant de mettre en œuvre des mesures de soutien à la location. Cela a conduit à la création du Guichet du Locataire et du Propriétaire (désormais dénommé BAS), qui est régi par l’ordonnance nº 49/2024, en vigueur depuis le 16 février 2024.

Le Guichet du Locataire et du Propriétaire vise à apporter une réponse plus efficace aux frictions constantes dans les relations entre locataires et propriétaires, en veillant à ce que les droits et les devoirs de chaque partie soient respectés.

Ce nouveau service judiciaire est une alternative aux tribunaux ordinaires, concentrant dans un seul service la compétence pour la réception et le traitement de la procédure spéciale d’expulsion et de la procédure d’injonction en matière de location.

Le BAS remplace le Bureau National des Locations et le Système d’Injonction en matière de Location, ce qui permet un traitement plus rapide et plus efficace des procédures suivantes :

La procédure spéciale d’expulsion :

Il s’agit d’un moyen de faire cesser le bail lorsque le locataire ne quitte pas les lieux à la date prévue par la loi ou convenue avec le propriétaire. Elle est également utilisée pour demander à la justice le paiement des loyers non perçus.

Ce mécanisme s’applique à toutes les formes de résiliation des contrats de location, que ce soit par révocation, par échéance du terme, par opposition au renouvellement, par résiliation libre par le propriétaire, par résiliation pour occupation par le propriétaire ou ses enfants ou pour de grands travaux, par résiliation par le locataire, ainsi que la résiliation du contrat de location pour non-paiement du loyer ou opposition par le locataire à des travaux obligatoires.

C’est en ce qui concerne le non-paiement des loyers que le BAS présente le changement le plus important par rapport à ses prédécesseurs. Il est désormais établi que l’Institut du Logement et du Réaménagement Urbain, I.P. (IHRU, I.P.) doit veiller à ce que le propriétaire reçoive les loyers.

Il convient de noter que, pour utiliser ce moyen, il est essentiel d’avoir un contrat écrit et de prouver que le droit de timbre correspondant a été acquitté.

Il convient également de noter que le montant des frais de justice s’élèvera à 51 euros si la valeur de la procédure est supérieure à 30 000,00 euros (notez que la valeur de la procédure correspond à la valeur du loyer pour deux ans et demi plus la valeur des loyers non réglés).

Procédure d’injonction en matière de Bail :

C’est le moyen procédural approprié lorsqu’il s’agit de faire respecter les droits du locataire, notamment pour le paiement d’une compensation dans les situations où le locataire s’est substitué au propriétaire dans l’obligation d’effectuer des travaux (urgents ou non) et de corriger les défauts du bail.

Ainsi, les situations suivantes s’appliquent (voir l’article 15-T de la loi 6/2006-NRAU) :

  • Paiement d’une compensation pour la réalisation de travaux effectués à la place du propriétaire
  • Paiement d’une compensation de travaux exécutés à la place du propriétaire en cas de réparations urgentes
  • Cessation d’activités susceptibles de mettre en danger la santé du locataire
  • Correction des défauts qui entraînent un risque pour la santé ou la sécurité des personnes ou des biens
  • Correction d’un empêchement à l’utilisation des locaux loués

Une fois la demande introduite par l’intermédiaire du BAS, si le propriétaire ne s’y oppose pas, et une fois écoulé le délai de 15 jours à compter de la notification de la demande, le BAS accorde à cette demande la force d’un titre exécutoire, en l’assortissant d’une formule exécutoire.

Le Guichet du locataire et du propriétaire prévoit que, dans les deux situations, seule la juridiction compétente sera désignée, c’est-à-dire qu’il n’y aura recours aux tribunaux que si l’une des parties s’y oppose. Cela permet de résoudre les litiges plus rapidement et à moindre coût, et d’accélérer le fonctionnement du marché de la location.

Quoi qu’il en soit, pour conclure, nous tenons à souligner que l’ordonnance n’a pas apporté de changements significatifs au régime déjà en vigueur, le seul aspect qui mérite notre attention concerne le paiement des loyers au propriétaire par l’Institut du logement et de la réhabilitation urbaine. (IHRU, I.P.).

Maître Joana Belchior Dias

Avocate

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