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Guichet pour les locataires et les propriétaires Ordonnance 49/2024 du 15 février

La loi sur le logement (loi 56/2023, du 6 octobre) a approuvé des modifications législatives dans le domaine de la location urbaine, le gouvernement proposant de mettre en œuvre des mesures de soutien à la location. Cela a conduit à la création du Guichet du Locataire et du Propriétaire (désormais dénommé BAS), qui est régi par l’ordonnance nº 49/2024, en vigueur depuis le 16 février 2024.

Le Guichet du Locataire et du Propriétaire vise à apporter une réponse plus efficace aux frictions constantes dans les relations entre locataires et propriétaires, en veillant à ce que les droits et les devoirs de chaque partie soient respectés.

Ce nouveau service judiciaire est une alternative aux tribunaux ordinaires, concentrant dans un seul service la compétence pour la réception et le traitement de la procédure spéciale d’expulsion et de la procédure d’injonction en matière de location.

Le BAS remplace le Bureau National des Locations et le Système d’Injonction en matière de Location, ce qui permet un traitement plus rapide et plus efficace des procédures suivantes :

La procédure spéciale d’expulsion :

Il s’agit d’un moyen de faire cesser le bail lorsque le locataire ne quitte pas les lieux à la date prévue par la loi ou convenue avec le propriétaire. Elle est également utilisée pour demander à la justice le paiement des loyers non perçus.

Ce mécanisme s’applique à toutes les formes de résiliation des contrats de location, que ce soit par révocation, par échéance du terme, par opposition au renouvellement, par résiliation libre par le propriétaire, par résiliation pour occupation par le propriétaire ou ses enfants ou pour de grands travaux, par résiliation par le locataire, ainsi que la résiliation du contrat de location pour non-paiement du loyer ou opposition par le locataire à des travaux obligatoires.

C’est en ce qui concerne le non-paiement des loyers que le BAS présente le changement le plus important par rapport à ses prédécesseurs. Il est désormais établi que l’Institut du Logement et du Réaménagement Urbain, I.P. (IHRU, I.P.) doit veiller à ce que le propriétaire reçoive les loyers.

Il convient de noter que, pour utiliser ce moyen, il est essentiel d’avoir un contrat écrit et de prouver que le droit de timbre correspondant a été acquitté.

Il convient également de noter que le montant des frais de justice s’élèvera à 51 euros si la valeur de la procédure est supérieure à 30 000,00 euros (notez que la valeur de la procédure correspond à la valeur du loyer pour deux ans et demi plus la valeur des loyers non réglés).

Procédure d’injonction en matière de Bail :

C’est le moyen procédural approprié lorsqu’il s’agit de faire respecter les droits du locataire, notamment pour le paiement d’une compensation dans les situations où le locataire s’est substitué au propriétaire dans l’obligation d’effectuer des travaux (urgents ou non) et de corriger les défauts du bail.

Ainsi, les situations suivantes s’appliquent (voir l’article 15-T de la loi 6/2006-NRAU) :

• Paiement d’une compensation pour la réalisation de travaux effectués à la place du propriétaire
• Paiement d’une compensation de travaux exécutés à la place du propriétaire en cas de réparations urgentes
• Cessation d’activités susceptibles de mettre en danger la santé du locataire
• Correction des défauts qui entraînent un risque pour la santé ou la sécurité des personnes ou des biens
• Correction d’un empêchement à l’utilisation des locaux loués

Une fois la demande introduite par l’intermédiaire du BAS, si le propriétaire ne s’y oppose pas, et une fois écoulé le délai de 15 jours à compter de la notification de la demande, le BAS accorde à cette demande la force d’un titre exécutoire, en l’assortissant d’une formule exécutoire.

Le Guichet du locataire et du propriétaire prévoit que, dans les deux situations, seule la juridiction compétente sera désignée, c’est-à-dire qu’il n’y aura recours aux tribunaux que si l’une des parties s’y oppose. Cela permet de résoudre les litiges plus rapidement et à moindre coût, et d’accélérer le fonctionnement du marché de la location.

Quoi qu’il en soit, pour conclure, nous tenons à souligner que l’ordonnance n’a pas apporté de changements significatifs au régime déjà en vigueur, le seul aspect qui mérite notre attention concerne le paiement des loyers au propriétaire par l’Institut du logement et de la réhabilitation urbaine. (IHRU, I.P.).

Maître Joana Belchior Dias

Avocate

Guichet pour les locataires et les propriétaires Ordonnance 49/2024 du 15 février

La loi sur le logement (loi 56/2023, du 6 octobre) a approuvé des modifications législatives dans le domaine de la location urbaine, le gouvernement proposant de mettre en œuvre des mesures de soutien à la location. Cela a conduit à la création du Guichet du Locataire et du Propriétaire (désormais dénommé BAS), qui est régi par l’ordonnance nº 49/2024, en vigueur depuis le 16 février 2024.

Le Guichet du Locataire et du Propriétaire vise à apporter une réponse plus efficace aux frictions constantes dans les relations entre locataires et propriétaires, en veillant à ce que les droits et les devoirs de chaque partie soient respectés.

Ce nouveau service judiciaire est une alternative aux tribunaux ordinaires, concentrant dans un seul service la compétence pour la réception et le traitement de la procédure spéciale d’expulsion et de la procédure d’injonction en matière de location.

Le BAS remplace le Bureau National des Locations et le Système d’Injonction en matière de Location, ce qui permet un traitement plus rapide et plus efficace des procédures suivantes :

La procédure spéciale d’expulsion :

Il s’agit d’un moyen de faire cesser le bail lorsque le locataire ne quitte pas les lieux à la date prévue par la loi ou convenue avec le propriétaire. Elle est également utilisée pour demander à la justice le paiement des loyers non perçus.

Ce mécanisme s’applique à toutes les formes de résiliation des contrats de location, que ce soit par révocation, par échéance du terme, par opposition au renouvellement, par résiliation libre par le propriétaire, par résiliation pour occupation par le propriétaire ou ses enfants ou pour de grands travaux, par résiliation par le locataire, ainsi que la résiliation du contrat de location pour non-paiement du loyer ou opposition par le locataire à des travaux obligatoires.

C’est en ce qui concerne le non-paiement des loyers que le BAS présente le changement le plus important par rapport à ses prédécesseurs. Il est désormais établi que l’Institut du Logement et du Réaménagement Urbain, I.P. (IHRU, I.P.) doit veiller à ce que le propriétaire reçoive les loyers.

Il convient de noter que, pour utiliser ce moyen, il est essentiel d’avoir un contrat écrit et de prouver que le droit de timbre correspondant a été acquitté.

Il convient également de noter que le montant des frais de justice s’élèvera à 51 euros si la valeur de la procédure est supérieure à 30 000,00 euros (notez que la valeur de la procédure correspond à la valeur du loyer pour deux ans et demi plus la valeur des loyers non réglés).

Procédure d’injonction en matière de Bail :

C’est le moyen procédural approprié lorsqu’il s’agit de faire respecter les droits du locataire, notamment pour le paiement d’une compensation dans les situations où le locataire s’est substitué au propriétaire dans l’obligation d’effectuer des travaux (urgents ou non) et de corriger les défauts du bail.

Ainsi, les situations suivantes s’appliquent (voir l’article 15-T de la loi 6/2006-NRAU) :

• Paiement d’une compensation pour la réalisation de travaux effectués à la place du propriétaire
• Paiement d’une compensation de travaux exécutés à la place du propriétaire en cas de réparations urgentes
• Cessation d’activités susceptibles de mettre en danger la santé du locataire
• Correction des défauts qui entraînent un risque pour la santé ou la sécurité des personnes ou des biens
• Correction d’un empêchement à l’utilisation des locaux loués

Une fois la demande introduite par l’intermédiaire du BAS, si le propriétaire ne s’y oppose pas, et une fois écoulé le délai de 15 jours à compter de la notification de la demande, le BAS accorde à cette demande la force d’un titre exécutoire, en l’assortissant d’une formule exécutoire.

Le Guichet du locataire et du propriétaire prévoit que, dans les deux situations, seule la juridiction compétente sera désignée, c’est-à-dire qu’il n’y aura recours aux tribunaux que si l’une des parties s’y oppose. Cela permet de résoudre les litiges plus rapidement et à moindre coût, et d’accélérer le fonctionnement du marché de la location.

Quoi qu’il en soit, pour conclure, nous tenons à souligner que l’ordonnance n’a pas apporté de changements significatifs au régime déjà en vigueur, le seul aspect qui mérite notre attention concerne le paiement des loyers au propriétaire par l’Institut du logement et de la réhabilitation urbaine. (IHRU, I.P.).

Maître Joana Belchior Dias

Avocate

Mise à jour des conditions de travail des travailleurs administratifs

L’ordonnance 128/2024, publiée le 2 avril 2024, apporte la sixième modification à l’ordonnance 182/2018, qui régit les conditions de travail des travailleurs administratifs qui ne sont pas couverts par des règlements collectifs spécifiques.

Visant plus de 104 000 travailleurs administratifs qui travaillent dans des secteurs ou des branches d’activité pour lesquels il n’existe pas d’association d’employeurs, l’ordonnance prévoit une mise à jour de l’échelle salariale (une augmentation de 7,89 %) pour tous les niveaux de l’échelle des salaires mensuels minimums, ainsi qu’une mise en valeur de l’ancienneté.

Bien que les changements prévus par l’ordonnance soient entrés en vigueur le 7 avril 2024, il convient de noter que le diplôme a un effet rétroactif au 1er mars 2024.

Malgré l’opposition de la Confédération du commerce et des services du Portugal, de la Confédération des entreprises du Portugal et de la Confédération des agriculteurs du Portugal, qui considéraient que l’augmentation de 7,89 % aurait un impact plus important sur les organisations non gouvernementales et à but non lucratif et serait également contre-productive compte tenu de la situation économique actuelle, il a été considéré que l’augmentation serait justifiée car elle équivaudrait à la valeur actuelle du SMIC.

L’augmentation prévue se justifie par la persistance de l’inflation et de ses conséquences dans le contexte économique et social actuel, ainsi que par la promotion continue d’un travail plus digne et d’une croissance économique plus cohérente.

Enfin, il convient de souligner que l’ordonnance n’est applicable qu’au territoire continental du Portugal, et que l’octroi d’ordonnances sur les conditions de travail dans les régions autonomes relève de la responsabilité des gouvernements régionaux respectifs.

Maître Rita Maria Rodrigues

Avocate stagiaire

Nous comprenons la communication comme l’expression d’une proximité, de manière cohérente. C’est pour cette raison que nous fournissons des informations sur un large éventail de sujets. Pour toute précision, veuillez nous contacter par les canaux habituels et transmettre votre dossier au Service Communication.

Prolongation de la validité des Permis de Protection Temporaire pour les personnes déplacées venant d’Ukraine

Le 24 février 2024 est une date qui marque deux ans de guerre entre l’Ukraine et la Russie. Depuis le début du conflit armé, l’Ukraine a connu une migration à grande échelle vers différents pays, y compris le Portugal.

Le gouvernement portugais, conscient de la crise humanitaire résultant du conflit, a défini des critères spécifiques pour accorder une protection temporaire aux personnes déplacées venant d’Ukraine, moyennant une résolution du Conseil des ministres.

Non seulement à cause de la guerre, mais aussi en raison de la restructuration du système portugais de contrôle des frontières, le gouvernement, également par une résolution du Conseil des ministres en vigueur depuis le 1er mars 2024, a une fois de plus prolongé la validité des permis de protection temporaire accordés aux personnes déplacées d’Ukraine, à savoir jusqu’au 31 décembre 2024.

Comme conséquence, et afin d’attribuer et de prolonger ces permis, l’Agence pour l’intégration, la migration et l’asile, I.P. (AIMA, I.P.) n’exige pas la présentation d’un extrait de casier judiciaire, le consultant au moyen du système d’information Schengen et des bases de données pertinentes auprès des autorités compétentes.

De même, dans le cadre de la demande de ces documents de protection temporaire, AIMA, I.P. communiquera la déclaration prouvant la demande, afin que le requérant puisse recevoir automatiquement les numéros d’identification de la sécurité sociale, numéro fiscal et du Service national de santé.

Maître Daniela Costa, Avocate

Maître Marta Santos, Avocate-Stagiaire

Nous comprenons la communication comme l’expression d’une proximité, de manière cohérente. C’est pour cette raison que nous fournissons des informations sur un large éventail de sujets. Pour toute précision, veuillez nous contacter par les canaux habituels et transmettre votre dossier au Service Communication.