Simplification des autorisations en matière d’aménagement du territoire et d’industrie

Le 8 janvier, le décret-loi 10/2024 a été publié, réformant et simplifiant l’octroi de licences dans les domaines de l’urbanisme, de l’aménagement du territoire et de l’industrie, connu sous le nom de SIMPLEX.

Dans ce cadre, plusieurs textes législatifs ont été modifiés, tels que le régime juridique de l’urbanisation et de la construction (RJUE), le Règlement Général des Constructions Urbaines (RGEU), le Régime Juridique des Instruments de Gestion Territoriale (RJIGT), la Loi sur les Bases Générales de la Politique Foncière Publique, de l’Aménagement du Territoire et de l’Urbanisme et le Régime Juridique de la Réhabilitation Urbaine.

Principales modifications:

1. En matière d’urbanisme, le besoin d’obtenir des licences d’urbanisme a été éliminé, créant de nouveaux cas de communication préalable, d’exemption et de dispense de contrôle préalable : cas dans lesquels les licences d’urbanisme ou d’autres actes de contrôle préalable sont dispensés, et seul un avis non contraignant est émis par la municipalité compétente.

2.Simplification des procédures pour l’obtention des permis d’urbanisme :

• D’une part, un système d’approbation tacite des permis de construire a été approuvé, permettant au particulier de réaliser le projet souhaité si les décisions n’ont pas été adoptées dans les délais.
• En revanche, le permis de construire est supprimé et remplacé par un récépissé de paiement des taxes dues.
• Plusieurs règles ont également été adoptées pour rendre le comptage des délais plus transparent.
• En outre, il est précisé qu’en l’absence de refus catégorique ou d’invitation à corriger ou à compléter la demande ou la communication, la demande ou la communication est réputée avoir été correctement instruite et la demande ne peut être rejetée pour cause d’instruction incomplète.
• La période de validité des informations préalables favorables passe d’un à deux ans, sans avoir à demander des prorogations.
• Le délai d’exécution des travaux peut être prolongé sans les limites actuelles qui ne permettent de le faire qu’une seule fois et pour une durée ne dépassant pas la moitié du délai initial.

3. Mesures adoptées pour prévenir les traitements injustifiés et asymétriques : Il est prévu que les règlements municipaux ne peuvent couvrir qu’un certain type de matière et ne peuvent, par exemple, traiter de questions liées aux procédures administratives ou aux pièces justificatives, cherchant ainsi à harmoniser les procédures dans les différentes municipalités du pays. Par ailleurs, les municipalités ne peuvent pas exiger des documents pédagogiques supplémentaires à ceux prévus par la loi et par une ordonnance spécifiquement conçue pour identifier ces documents. C’est pourquoi, afin de clarifier les choses, une liste non exhaustive des documents qui ne peuvent être exigés, ni par l’ordonnance susmentionnée, ni par les règlements ou la pratique des municipalités, est adoptée.

4. Utilisation obligatoire de la plateforme électronique pour les procédures d’urbanisme : Certaines municipalités disposent déjà de leur propre plateforme, elles peuvent donc continuer à l’utiliser. Cette plateforme vous permet, entre autres, d’introduire des demandes par internet, de vérifier l’état des procédures et des délais, de recevoir des notifications électroniques, d’obtenir des certificats d’exemption des procédures d’urbanisme, de normaliser les procédures et les documents exigés par les municipalités et, une nouveauté, d’introduire à l’avenir des demandes au format Building Information Modelling (BIM), avec une vérification automatisée de la conformité avec les plans en vigueur. L’utilisation de cette plateforme sera obligatoire pour les municipalités à partir du 5 janvier 2026.

5. Les compétences des communes en matière de contrôle préalable de l’urbanisme sont clarifiées, notamment en ce qui concerne la délivrance des autorisations : il n’appartient pas à la commune de se prononcer sur les questions concernant l’intérieur des bâtiments ou sur les questions concernant les spécialités (eau, électricité, gaz, etc.).

6. Certaines exigences excessives en matière de contrôle urbanistique préalable, prévues dans le règlement général d’urbanisme (RGEU), sont supprimées : par exemple, l’exigence de bidets dans les salles de bains est supprimée ; il est permis d’avoir une douche dans les salles de bains au lieu d’une baignoire ; et il est possible d’utiliser des solutions de cuisine telles que des kitchenettes ou des cuisines à accès direct. En même temps, on approuve le retrait du RGEU à partir du 1er juin 2026.

7. La demande de permis de construire peut désormais inclure l’occupation de l’espace public et le permis de construire prévoira, dans ce cas, la possibilité d’occuper cet espace pour la durée nécessaire à l’exécution des travaux.

8. Suppression de l’autorisation d’utilisation et d’autres formalités :

• L’autorisation d’utilisation est supprimée lorsqu’il y a eu des travaux soumis à un contrôle préalable, et cette autorisation est remplacée par la simple présentation de documents, sans possibilité de rejet. En revanche, en cas de changement d’utilisation de travaux non soumis à un contrôle préalable, une communication préalable doit être présentée avec un délai de 20 jours pour que la municipalité réponde, et la demande d’autorisation d’utilisation est considérée comme acceptée si la municipalité ne répond pas.
• En ce qui concerne les formalités liées à l’achat et à la vente de la propriété, l’affichage ou la preuve de l’existence du dossier technique du logement et de l’autorisation d’utilisation, ou démonstration de son inapplicabilité sont supprimés lors de la signature du contrat.

9. Simplification de l’aménagement du territoire : le processus de reclassement de terres rurales en terrains urbains à des fins industrielles, de stockage ou de logistique est simplifié.

Quand est-ce que ces changements entrent en vigueur et à qui s’appliquent-ils ?

à Les modifications introduites par le décret-loi n° 10/2024 entrent en vigueur le 4 mars 2024, à l’exception de celles qui sont déjà entrées en vigueur le 1er janvier 2024 et qui concernent notamment la « suppression de l’obligation de présenter le permis d’utilisation et le dossier technique du logement lors de la transmission de propriété des immeubles urbains » “l’extension de l’ensemble des opérations d’urbanisme considérées comme peu importantes et exemptées de licence ou de notification préalable » ; « les modifications du RGEU » ; « la réduction des situations soumises à l’avis préalable contraignant du Patrimoine culturel, de l’I.P. ou des Commissions régionales de coordination et de développement » ; « la suppression du besoin d’autorisation de l’assemblée des copropriétaires pour le changement d’usage des unités autonomes à des fins d’habitation » et s’appliquent à toutes les procédures entamées avant leur entrée en vigueur, sauf en ce qui concerne l’obtention de consentement tacite dans les procédures d’urbanisme.

Maître Sofia Távora Seruya

Avocate

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